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Darlegungslast bei behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes in Betriebskostenabrechnung

Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10, Autor:Klaus Schach, RA, Vors. RiLG a.D.
Fundstelle: jurisPR-MietR 19/2011 Anm. 1 , Herausgeber: Norbert Eisenschmid, RA

Quelle : Juris

Darlegungslast bei behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes in Betriebskostenabrechnung

Leitsätze( von Juris)

1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

2. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

3. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

Auswirkungen für die Praxis

Der BGH zieht konsequent seine Linie: Der Mieter ist gehalten, seine Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung substantiiert darzulegen und muss dazu die entsprechenden Belege einsehen. Nötigenfalls kann er auch Auskunft vom Vermieter verlangen (BGH, Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 [zum Vorwegabzug von gewerbebedingten Betriebskosten]). Auf einen ausreichend substantiierten Tatsachenvortrag des Mieters muss dann der Vermieter nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen ebenfalls substantiiert erwidern. Tut er das nicht, kann das dazu führen, dass der Vortrag des Mieters als unstreitig angesehen werden kann.

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1evq/page/homerl.psml?nid=jpr-NLMW000010911&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Anmerkung : Für Leistungsbezieher nach dem SGB II kann das folgendes bedeuten:

Nachforderungen, die nach zuvor erfolgten monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten entstehen, gehören als einmal geschuldete Zahlung zum aktuellen Bedarf im Fälligkeitsmonat. Denn zu den tatsächlichen Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung iS des § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II in Mietwohnungen gehören bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung die dem Vermieter geschuldeten Vorauszahlungen für die Betriebs- und die Heizkosten.

Soweit sich im Rahmen der Abrechnung dieser Vorauszahlungen Rückzahlungen ergeben, mindern diese nicht die Aufwendungen in den vorangehenden Zeiträumen, sondern aktuell (vgl die zum 1.8.2006 in Kraft getretene ausdrückliche gesetzliche Bestimmung in § 22 Abs 1 Satz 4 SGB II, jetzt in § 22 Abs 3 SGB II in der Fassung des RBEG). Kommt es im umgekehrten Fall nach Abrechnung der tatsächlich entstandenen Betriebs- und Heizkosten zu Nachzahlungsverlangen des Vermieters, gehören solche einmal geschuldeten Zahlungen zum aktuellen Bedarf im Fälligkeitsmonat und bewirken eine Änderung in den tatsächlichen Verhältnissen, der nach § 48 Zehntes Buch Sozialgesetzbuch Rechnung zu tragen ist (BSG Urteil vom 2.7.2009 - B 14 AS 36/08 R - BSGE 104, 41 = SozR 4-4200 § 22 Nr 23, jeweils RdNr 16; BSG Urteil vom 22.3.2010 - B 4 AS 62/09 R - SozR 4-4200 § 22 Nr 38 RdNr 13).

Dass Nebenkostenabrechnungen für zurückliegende Zeiträume einen grundsicherungsrechtlich relevanten Bedarf in dem Zeitraum begründen können, in dem die Nachforderung fällig wird, wird allgemein anerkannt und entsprach der feststehenden Rechtsprechung schon unter der Geltung des Bundessozialhilfegesetzes, woran sich nun für das Grundsicherungsrecht nach dem SGB II nichts geändert hat (vgl. Berlit in LPK-SGB II, 3. Auflage, § 22 Rdn. 19 mit weiteren Nachweisen, zuletzt BSG, Urteil vom  07.07.2011 ,- B 14 AS 154/10 R -, RdNr. 14).

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG) ist auch geklärt worden, dass eine Forderung des Vermieters, deren Berechtigung zivilrechtlich zweifelhaft ist, einen anspruchsbegründenden Bedarf des Mieters nach § 22 SGB II auslösen kann.

Es ist in solchen Fällen ausreichend, dass der Leistungsberechtigte einer ernsthaften fälligen Mietzinsforderung ausgesetzt und auf diese hin auch tatsächlich zahlt.

Dabei hat das BSG eine Ausnahme für die Fälle als "erwägenswert" angesehen, in denen dem Leistungsberechtigten die Unwirksamkeit der Forderung bekannt ist oder bekannt sein müsste (BSG, Urteil vom 22. September 2009 – B 4 AS 8/09 R = SozR 4-4200 § 22 Nr. 24).

Der Beitrag wurde erstellt von Willi 2, Mitarbeiter des Sozialrechtsexperten RA Ludwig Zimmermann sowie Autor des wöchentlichen Rechtsprechungstickers von Tacheles unter der Führung des Sozialreferenten Harald Thome.

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