RAin Sabine Jorns zum Eilverfahren bei Mietrückständen (LSG NRW, Beschl. v. 20.03.2012 - L 12 AS 352/12 B ER)

S.a.: sozialrechtsexperte: Jobcenter übernimmt keine Mietschulden, wenn es an einer Räumungsklage fehlt

Zum Eilverfahren bei Mietrückständen

von Sabine Jorns, Rechtsanwältin aus Oldenburg

Das Landessozialgericht (LSG) Nordrhein-Westfalen hat am 22. 3. 2012 (L 12 AS 352/12 B ER) entschieden, dass ein Eilverfahren wegen Übernahme von Mietschulden durch das Jobcenter erst ab Räumungsklage erfolgreich durchgeführt werden kann. Nach Auffassung des Gerichts reicht die bloße Ankündigung einer Räumungsklage nicht aus.

Zunächst ein Exkurs ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB):

Gem. § 543 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Für einen Vermieter ist ein wichtiger Grund insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Das LSG ist der Auffassung, dass eine (bloße) Kündigung oder auch Klageandrohung nicht ausreicht, da in der Regel noch nicht hinreichend klar sei, ob der Vermieter tatsächlich zur Räumung als letztem Mittel greifen würde oder ob die Kündigung ausreichend sei, den Mieter zur Einhaltung seiner Pflichten, sprich Zahlung der rückständigen Miete, zu bewegen.

Nur: wie soll der Mietrückstand ausgeglichen werden, wenn das Amt nicht freiwillig zahlt?

Es liegt auf der Hand, dass dies nicht funktionieren kann! Damit nimmt das Verfahren seinen Lauf – der Vermieter wird eine Räumungklage beim Amtsgericht einreichen. Nach Auffassung des LSG ist damit dann zwar der Weg zur Einleitung eines Eilverfahrens zur Übernahme der Mietschulden frei.

Allerdings entstehen bereits mit der Einreichung der Räumungklage Kosten. Zunächst sind dies Gerichtskosten. In der Regel wird der entstehen dann bereits mit der Einreichung der Räumungklage. Hat nun das Eilverfahren vor dem Sozialgericht Erfolg, muss das Jobcenter die Mietschulden übernehmen. Geschieht dies innerhalb von zwei Monaten – und das sollte trotz Überlastung der Sozialgerichte in der Regel klappen – wird die Kündigung hinfällig.

Denn: gem. § 569 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (= Zustellung der Klage an den Mieter) hinsichtlich der fälligen Miete vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Allerdings hat dann der Mieter dem Vermieter die bis dahin schon entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten zu erstatten.

Mit der Kostenfrage eines bereits eingeleiteten Räumungsprozesses hat sich auch das LSG befasst. Es meint aber, dass es sich bei den Kosten, die durch eine Räumungsklage entstehen, nicht um Nachteile handelt, die sich nicht im Hauptsacheverfahren wieder gut machen ließen. Habe nämlich der Leistungsträger die Zahlung der ausstehenden Miete rechtswidrig verweigert, müsse der Leistungsträger dem Leistungsempfänger auch die durch die Leistungsverweigerung entstandenen weiteren Kosten, d. h. die Kosten des zivilgerichtlichen Räumungsverfahrens, erstatten.

Dies sieht die Verfasserin anders. Dem Leistungsempfänger können sehr wohl Nachteile entstehen, die im Hauptsacheverfahren nicht wieder gut zu machen sind. Bis nämlich eine Entscheidung im Hauptsacheverfahren ergangen ist, können bei der bekannten Überlastung der Sozialgerichte durchaus zwei Jahre ins Land gehen. Sollte das Jobcenter Rechtsmittel einlegen, dauert es sogar noch länger.

Der Vermieter aber wird mit der Erstattung seiner Kosten nicht so lange warten, bis eine rechtskräftige Entscheidung über die Übernahme der Mietschulden vorliegt. Er wird also wegen seiner Kosten die Zwangsvollstreckung betreiben, die dann sehr schnell zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (Offenbarungseid) führen kann. Und damit werden dem Leistungsempfänger weitere Steine in den Weg
gelegt.

Es handelt sich bei der Entscheidung des LSG um eine unsägliche Entscheidung, und es bleibt nur zu hoffen, dass sich andere Sozialgerichte dieser Rechtsprechung nicht anschließen.

Quelle: (quer 3/2012, S. 27)


Anmerkung vom Sozialberater Willi 2,freier Mitarbeiter des RA Ludwig Zimmermann:

1. Eine erhobene Räumungsklage ist nach der ständigen Rechtsprechung des LSG NRW Voraussetzung für die Annahme eines Anordnungsgrundes in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes, welche auf Gewährung von Kosten für Unterkunft und Heizung gerichtet sind (zuletzt LSG NRW, Beschluss vom 20.09.2012, Az. L 9 SO 333/12 B ER; Beschluss vom 25.07.2012, Az.  L 12 AS 1137/12 B ER).

2. Anderer Auffassung - Ein Anordnungsgrund ist stets dann anzunehmen , wenn der Hilfebedürftige nicht die vollen Unterkunftskosten erhält (SG Lüneburg, Beschluss vom 16.05.2011) bzw. er den Differenzbetrag nicht aus seinem Vermögen oder anderweitigem Einkommen bestreiten kann (LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.02.2011, L 14 AS 205/11 B ER).


3. Kosten der Unterkunft - wann wird von den Gerichten ein Anordnungsgrund gesehen?